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　　周三专栏

　　微珀斯房博士

　　豪斯

2017年年初的时候，澳大利亚联邦银行（CBA）针对Broker停了Refniance再融资的申请。24小时之后，Bankwest也同样停止了接受贷款经纪的再融资转贷申请。尽管没有针对民众，但任然令市场风声鹤唳，造成了恐慌。

那么为什么Refinance对于澳洲房产投资人如此重要，又如何操作呢？

房博士将通过Michelle童鞋的实际案例逐一解释。

　　什么是Refinance

Refinance, 中文翻译为贷款重组或再融资。通常是指终止和现在Home Loan 所在的银行房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋做重新评估，降低贷款的LVR（Loan to Value Ratio 贷款占房屋价值的比例）或者保持不变。也可以不更换银行，要求原油银行把贷款重做，我lol投注们一般称之为Internal Refinance or Top up。

更换银行，就会产生额外的费用，比如Discharge Fee, Early Repayment fees等，新的申请费以及贷款的Registration 等。

　　Refinance的作用

　　“Refiance， 你lol投注就可以把你的房子的权益（Equity）变成现金储备在你的offset account 里面，把不动产变成动产。在最需要的时候用它增强对抗风险的能力“

　　Michelle童鞋怎么申请Refinance？

　　一、前期设想

Michelle去年年中咨询当初建房时用的一个Local Broker, 理解Refinance(Remortgage) 大体是这样：

　　??把现有的住房重新抵押，取得新的贷款。

　　??Discharge现有贷款，多余的钱放入Offset账户。

　　??须提供一个理由，常见的是买投资房，据说也可以是上学、看病等。

但要注意的是这个理由不是必须执行的，比如和银行说是为了买投资房，做别的用途也是可能的。（比如买车）一般来说Refinance适合增值明显的房子。

Michelle一家比较崇尚DIY，没有通过银行，而是通过Broker贷款经纪做Refinance。Broker的优势在于节省了收集信息的时间和精力并且具备规模效应，省下来的精力可以专注找房子。

　　二、BUILD OR BUY

　　以前BROKER请人免费做的评估还是挺有参考价值的。Michelle在年底将近时联系了新的BROKER，得知了大概的价格范围。

　　以下数据为假设：

　　自住房市场价：50万

　　贷款余额：20万

　　自有净资产EQUITY：30万

　　最低首付要求：50*20%=10万

　　可融资：20万

　　这20万就用做买新房的首付，理论上可买房的极限值为100万，当然也要考虑收入和预计租金。

拿到这个理论值后，Michelle开始定位买什么样的房、什么区域、建还是买现成的。

因为有过建房经验，Michelle觉得可以对比一下。首先，Michelle联系了她曾经用过的BUILDER，了解到要建260平米的4房，基本造价18万。另外，市场上有不少低于REPLACEMENT价格的房子，就是说同样的地块建到同等规格，考虑折旧和印花税，花费依然超过现成的房子的价格，所以最终她决定直接买ESTABLISHED PROPERTY。

　　三、PRE-APPROVAL, LOCATION, PROPERTY TYPE

　　Michelle一家打算速战速决，先拿预批，看房时直接取SECTION 32，即时出价。

　　预批的文件提供给BROKER后，2-3天内他英雄联盟竞猜告诉了Michelle可以批到的贷款额。(之后的正式贷款申请，这些文件就不需要再提供了）

　　申请预批所需的材料可以参考以下文件。

　　文件

　　Required Documents

　　1. Copy of your passport ( Front page & Visa page)

　　2. Copy of your Driver license ( Front & Back Side)

　　Applicants Income:Personal Liabilities:

　　3. PAYG: Employment letter with 2 latest Pay slips

　　Funds to complete purchase:

　　4. Current savings balance and Up to date transaction history

　　Personal Liabilities:New Purchase:

　　5. Last 3 month Credit Card statements (if applicable)

　　6. Last 3 month other loan repayment history (if applicable)

　　NewPurchase:

　　7. Rental Estimation Letter from Real Estate Agent(Only for Investment Property Purchase)

　　Required Information

　　1. Date of moving into current address

　　2. Previous address with date of moving in (within last 4 years)

　　3. Employer name; address, Contact Person’s name; contact phone no., Your position; date of start (within last 4 years)

4. Details of property: Property Type; No. of Bedroom; No. of Bathroom; Garage; Building Size; Land Size; Year of Build

　　四、OFFER，CONTRACT

　　从预批到OFFER只有一步之遥，但这其中的辛苦、烦恼和纠结，经历过的人都知道。

　　至于买房用的信息搜集的网站，房博士也专门写过一篇的文章详细的罗列出来过。

　　也可以上当地Council的网站，看看council rates多少，规划等

　　火车线路布局和时刻表也是功课之一。

　　看房时如果有意向，一般当场问中介要SECTION 32(卖方声明)，也可以让他们隔天EMAIL过来。CONVEYANCER在这时候就要定下来了。

　　出价有不同的形式，有些是填INTENTION OF OFFER，有些是直接签PARTICULARS OF SALE，组成合同的一部分。

　　出价时最好注明有效期，否则会很被动。

　　拍卖的房子都是不会SUBJECT TO FINANCE ,SUBJECT TO INSPECTION。这个SUBJECT TO INSPECTION减少潜在风险（万一有结构性问题可以取消合同)，但在没有问题的情况下就是白花钱，接近600刀又没了。

　　分享几条经验：

　　?步行到火车站是个诱惑，不过要对噪音有思想准备。（据说距离铁轨280米以上才相对可以容忍）

　　?带租约的房子也是个诱惑（这种反而租金偏低），但实际上没有租约的房子，买得合适的话，不必担心出租问题。

　　五、贷款

　　签PARTICULARS OF SALE的时候，贷款批准日期、首付日期和SETTLE日期需要确认后再填写。

　　出于专业素质和利益驱使，AGENT，BROKER，双方CONVEYANCER之间的沟通还是积极有效的。

　　REFINANCE的贷款批准时间和普通贷款一样，大约两周。首付则取决于两边银行的办事速度，我们当时写的是三周。

　　合同签好后分别发给BROKER和过户师，另外提供一份具体地址的租金证明和现有贷款DISCHARGE FORM，其它资料PRE-APPROVAL阶段都已提供。

　　遇到一个小小的、可能很普遍的问题：自住房是夫妻双方共同持有，而投资房用的是收入较高方的名字。目前普遍是双方谁工资高用谁的名义买。

　　这样自住房作为抵押资产，夫妻的另一方需要签署一份GUARANTOR文件，同意作投资房购房人的担保人。当时也曾建议夫妻共同买或者做1% +99%TENANTS IN COMMON。

　　这个担保文件的方式却是最简单的。

　　接下来等银行安排评估。当时正式圣诞节前（也是买房的一个局部有利时间点，因卖房较为心急），自住房的估价比半年前涨了两万。BROKER说不排除是快过节了评估师比较主观。

　　ANYWAY，估价越高，拿出来钱越多。

　　然后新买的房子估价，据说银行直接看了网上信息，认为低于市场价，没有上门评估。（也算节省了很多时间）

　　说到房子的价值，除了LOCATION，地块面积，建筑面积之外，还有一些对价值有影响的地方，比如CEILING高度、户外区、ducted heating&cooling，石质厨房台面等。

　　双方同意用保函方式支付首付，交款日同尾款和印花税，律师费等，都在SETTLE那天。

　　贷款做两个合同：

　　1. 投资房80%贷款额，单独设立账户，资金到位后在SETTLE日支付给卖方。

　　2. 自住房重新抵押后取得80%贷款，设立两个账户，一个自住房贷款账户，一个投资房贷款账户。资金的一部分用来PAYOUT原来的贷款，余下的打入和自住房对应的OFFSET账户，付完首付和印花税就资金自由了。

　　一共有五个账户，三个贷款账户，两个OFFSET账户，以后所有闲钱都存入和自住房对应的OFFSET账户里。

　　投资房取得100%+ 贷款，运气好的话付完税费略有结余，正好COVER前期购房成本，利息抵税就按两个投资房贷款账户里的利息总额。

　　注：1.自住房贷款账户里的利息不要混进去抵税。

　　2.自住房转投资房的话，即使做了REFINANCE，也只能按原来贷款额利息抵税。

　　3. 这种情况下REFINANCE增加的贷款额买了另一套房子自住，利息是自住房费用。OFFSET里的钱可以自由转走，不抵减贷款金额。

　　六、交房，出租

　　SETTLE之前几天在中介的提醒下Michelle象征性地做了一次INSPECTION。真正的SETTLE那天其实不需要做什么，之前已签好银行转款文件，就剩取钥匙这一件事。

　　Michelle让卖房工作人员直接把钥匙转给租房部同事，所以那天完全可以不去现场的。

　　其实贷款UNCONDITIONAL之后租房部的人就要求Michelle提交LEASE AUTHORITY，佣金6%。

　　初次费用为两周房租，无论挂多久不单独收广告费。现在想想这个费用他们收得不算低（因Michelle在他们那买的房，算两套房客户）

　　但Michelle比较认同这种没有固定费用的佣金方式，就没有和他们NEGOTITATE，可节省的费用很少。

　　两周后中介收到了正式的租房申请。

　　最后要做的是找一个价格合理的Surveyor做折旧表。

微珀斯房博士—豪斯的询问。

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